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Douala, la Métropole économique du Cameroun, est confrontée à des défis majeurs liés à une urbanisation galopante et un désordre urbain qui menacent son développement.
Pour y faire face, le Maire de la Ville, Dr Roger Mbassa Ndine, a organisé un atelier stratégique le Vendredi 9 Août 2024 au Palais de la culture Sawa, en présence de plusieurs Autorités et acteurs clés du secteur foncier.
Cet atelier visait à renforcer la capacité de la Ville à maîtriser son espace urbain à travers l’utilisation du Droit de Préemption.
La principale préoccupation de cette rencontre était de présenter aux participants les procédures à suivre dans toutes les transactions foncières sur les terrains ciblés par le Droit de Préemption.
Ce Droit, conféré par la Loi, permet à la Mairie de se positionner en tant « qu’acquéreur prioritaire» de tout bien immobilier mis en vente, facilitant ainsi l’acquisition de terrains nécessaires pour les projets d’aménagement urbain.
Sous le regard attentif du Premier Adjoint Préfectoral du Wouri, Guy Emmanuel Tchapnga Nang, l’atelier a réuni un parterre impressionnant de personnalités. Parmi eux, des gardiens de la tradition, des membres de l’exécutif de la Mairie, des représentants des services déconcentrés du Ministère du Domaine, du Cadastre et des Affaires Foncières, ainsi que des notaires, des promoteurs immobiliers, des élus locaux, et des juristes.
Douala, comme l’a souligné le Maire Dr.Roger Mbassa Ndine, est une Ville où règne un désordre urbain préoccupant.
L’urbanisation rapide a conduit à une occupation anarchique de l’espace, avec des terrains mal maîtrisés, un sous-équipement notoire, et une expansion urbaine qui dépasse largement les limites administratives.
Face à cette situation, le Maire a rappelé l’importance d’acquérir des réserves foncières pour permettre l’aménagement de la ville : « Le problème que nous avons est celui de pouvoir disposer des espaces fonciers pour aménager la ville. Nous voudrions construire des routes, des salles de jeux, de spectacles, de sport; des immeubles d’habitation à loyer modéré.»
Pour répondre à ces défis, la Communauté Urbaine de Douala (CUD), par le biais de la Régie Autonome Foncière et Domaniale (RFD), a décidé d’adopter une politique de reconquête des espaces fonciers proches du centre-ville et dans les zones périphériques.
En utilisant le Droit de Préemption, la Mairie peut acquérir des terrains sans passer par des procédures d’expropriation, en négociant directement avec les propriétaires souhaitant vendre.
Le Droit de Préemption, défini par l’article 86 de la LOI régissant l’urbanisme, permet à l’État ou aux collectivités locales de contrôler l’évolution des prix fonciers et de maîtriser le sol dans les zones stratégiques.
Ainsi, la (CUD), grâce à une autorisation spéciale accordée au maire par le Conseil de communauté par Délibération N°25/CUD/CAB-M/DAJC/2022 , peut désormais acquérir des biens immobiliers au nom et pour le compte de la Ville.
L’atelier s’inscrit dans une démarche de sensibilisation massive de tous les acteurs impliqués dans les transactions foncières, afin de garantir une mise en œuvre efficace du Droit de Préemption dans le département du Wouri.
Pour le représentant de l’État, Guy Emmanuel Tchapnga Nang, « la vision principale de la Ville sous l’entremise du Chef exécutif, Dr Roger Mbassa Ndine, à travers ce Droit de Préemption, est de rendre Douala attractive et bénéfique pour ses habitants ainsi que pour les collectivités territoriales décentralisées.»
Aucour de cet atelier de formation sur le Droit de Préemption, organisé par la Communauté Urbaine de Douala (CUD), la qualité des thématiques développés , regrouper en 2 modules sous la Présidence du Dr Roger Mbassa Ndine, Président du groupe de travail , et de la Notaire Maître Mbollo Mbassi , Vice-Présidente et Présidente de la Chambre Interrégionale des Notaires du Littoral et du Sud-Ouest ont permis de renforcer la compréhension et la sensibilisation des acteurs locaux à l’importance de ce droit dans la gestion foncière de la Ville.
L’atelier a notamment permis de clarifier le processus entourant le Droit de Préemption, qui débute par la déclaration d’intention d’aliéner (DAI) déposée par le notaire auprès de la (CUD), avec copie à la Régie Foncière et Domaniale (RFD).
Depuis la dernière assise de sensibilisation en 2023, la (CUD) a enregistré jusqu’ici 43 offres dans ce cadre.
Contrairement aux idées reçues, la (CUD) n’a pas pour objectif de s’approprier les terres des habitants de Douala.
Le Droit de Préemption intervient uniquement lorsque le propriétaire souhaite vendre son terrain. Si ce dernier préfère le conserver, il en a la pleine liberté. Cependant, lorsqu’une vente concerne une superficie importante, la (CUD) se réserve le droit de vérifier si le terrain peut être utilisé à des fins d’intérêt public.
Les conditions de la vente sont ensuite négociées et définies par contrat, incluant un délai de paiement (2 mois).
Il est à noter que même les transactions familiales peuvent être soumises à l’avis de la (CUD) lorsqu’elles concernent des terrains appartenant au domaine public de l’État. Comme l’a souligné M. Ekoume Moukete, Directeur des Affaires Juridiques et Contentieuses (DAJC) de la (CUD), « la vente n’est pas obligatoire, tout se fait par négociation.»
L’atelier a également précisé les critères de dimensionnement des terrains susceptibles d’être préemptés.
Ceux-ci doivent couvrir une superficie de 2000 m² minimum, situés dans un rayon de 5 km autour des voies principales.
La (CUD), par le biais de ce droit, vise à acquérir des terrains pour les mettre à disposition des investisseurs potentiels, garantissant ainsi une exploitation légale et efficace.
Le prix de vente, ou mercuriale, dépend de la localisation du terrain et des négociations entre l’acquéreur et le vendeur.
Cette approche flexible a été bien accueillie par les participants, qui ont salué la qualité des informations fournies.
Les échanges ont été riches et instructifs, notamment grâce aux interventions du Secrétaire Général de la (CUD) et du Délégué Départemental auprès du Ministère de la Décentralisation et du Développement local (MINDDEVEL) .
Le besoin d’une sensibilisation plus large du public sur ce droit, encore méconnu des Doualais, a été souligné par Maître Mbollo Mbassi : « Nous, en tant que notaires, devons communiquer davantage sur ce sujet.»
Le Dr Roger Mbassa Ndine a également insisté sur la nécessité d’organiser une vaste campagne de sensibilisation et d’intensifier les ateliers pour informer tous les acteurs concernés.
La Ville de Douala, confrontée à une Urbanisation anarchique, doit désormais s’appuyer sur le Droit de Préemption pour ordonner son développement.
Le représentant du Préfet du Wouri, Guy Emmanuel Tchapnga Nang, a exprimé sa satisfaction quant à la création d’une Régie Foncière et Domaniale à la mairie de Douala, soulignant que « le Droit de Préemption est le droit de priorité que détient la ville en matière foncière.»
Il a également insisté sur l’importance de cette démarche pour donner de la visibilité aux projets de développement Urbain.
Cette séance de travail a démontré la volonté de la (CUD) de préparer efficacement les représentants de l’administration à encadrer les transactions foncières dans le respect du droit de préemption, garantissant ainsi une urbanisation harmonieuse et un développement communautaire bénéfique à tous.
Les participants ont salué cette initiative, qui marque un pas important vers une meilleure gestion des ressources foncières à Douala.
